Während sich der Markt in Deutschland wieder belebt, sehen sich Logistikakteure europaweit weiterhin mit steigenden Betriebskosten konfrontiert. Eine differenzierte Analyse beider Perspektiven zeigt, wo die Herausforderungen liegen – und wo Chancen entstehen.
Deutschland: Flächenumsatz steigt, Spitzenmieten stabil
Laut dem aktuellen Marktbericht von BNP Paribas Real Estate belief sich der bundesweite Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2025 auf rund 2,7 Millionen Quadratmeter – ein Zuwachs von 10,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Insbesondere das zweite Quartal war mit über 1,5 Millionen Quadratmetern deutlich dynamischer als der Jahresauftakt.
Flächenumsatz nach Top-Logistikstandorten (H1 2025 vs. H1 2024):
| Markt | H1 2024 (m²) | H1 2025 (m²) | Veränderung (%) |
|---|---|---|---|
| Berlin | 151.000 | 210.000 | +39,1 |
| Düsseldorf | 92.000 | 166.000 | +80,4 |
| Frankfurt | 195.000 | 251.000 | +28,7 |
| Hamburg | 131.000 | 220.000 | +67,9 |
| Köln | 146.000 | 85.000 | -41,8 |
| Leipzig | 88.000 | 87.000 | -1,1 |
| München | 52.000 | 60.000 | +15,4 |
Quelle: BNP Paribas Real Estate GmbH / Marktberichte zum Logistikimmobilienmarkt Deutschland
Treiber der Entwicklung waren laut Bericht vor allem Logistikdienstleister, die mit einem Anteil von knapp 43 Prozent stark zum Umsatz beitrugen. Die Aktivität konzentrierte sich insbesondere auf große Märkte wie Frankfurt (+29 %), Hamburg (+68 %) und Düsseldorf (+80 %).
Bedeutendste Verträge im ersten Halbjahr 2025:
| Unternehmen | Standort | Fläche (m²) |
|---|---|---|
| ID Logistics | Diemelstadt | 68.000 |
| Netto | Kremmen | 65.000 |
| ID Logistics | Estorf | 60.000 |
| Eli Lilly | Alzey | 50.000 |
| Ceva Logistics | Meppen | 49.300 |
Quelle: BNP Paribas Real Estate GmbH / Marktberichte zum Logistikimmobilienmarkt Deutschland
Die Spitzenmieten blieben im Vergleich zum Vorquartal weitgehend stabil. Nur im Ruhrgebiet stiegen sie auf 7,90 Euro/m² (+4 %). Die höchsten Mieten wurden weiterhin in München mit 10,50 Euro/m² erzielt. Im Durchschnitt legten die Mieten über alle Standorte hinweg um etwa 4 Prozent im Jahresvergleich zu.
Spitzenmieten in Euro/m² nach Standort (Q2 2025):
| Standort | Spitzenmiete (€/m²) |
|---|---|
| München | 10,50 |
| Düsseldorf | 8,50 |
| Hamburg | 8,50 |
| Frankfurt | 8,20 |
| Berlin | 8,20 |
| Ruhrgebiet | 7,90 |
| Köln | 7,70 |
| Leipzig | 5,70 |
Quelle: BNP Paribas Real Estate GmbH / Marktberichte zum Logistikimmobilienmarkt Deutschland
Europa: Lagerhaltungskosten sinken, Mieten und Energiepreise steigen
Parallel zum deutschen Aufschwung registriert Transport Intelligence (Ti) im Warehouse Tracker für Europa einen leichten Rückgang der Lagerhaltungskosten. Der entsprechende Index sank im ersten Quartal 2025 auf 119,5 Punkte – der erste Rückgang nach zwei Anstiegen. Dennoch liegt der Wert weiterhin deutlich über dem Referenzwert von 100 aus dem ersten Quartal 2022.
Im Gegensatz dazu steigen die Spitzenmieten für Lagerflächen europaweit weiter an. Der Mietindex kletterte auf 126,3 Punkte – getrieben durch anhaltende Nachfrage in Deutschland, den Niederlanden und dem Vereinigten Königreich. Ursachen sieht Ti unter anderem in der Verknappung von Flächen, hohen Baukosten sowie steigenden Anforderungen an ESG-konforme Objekte.
Energiekosten verzeichneten im gleichen Zeitraum mit 110,08 Punkten den höchsten Stand seit Anfang 2023. Ti nennt geopolitisch bedingte Lieferengpässe, steigende Nachfrage und volatile Großhandelspreise als Ursachen. Auch die Personalkosten bleiben hoch: Der Arbeitskostenindex sank zwar leicht auf 125,99, liegt aber weiterhin über dem Niveau von 2022.
Gesamtbild: Deutsche Dynamik, europäische Belastung
Während sich in Deutschland eine positive Grundstimmung breitmacht und großflächige Vertragsabschlüsse zunehmen, zeigt der europaweite Vergleich, dass strukturelle Kostentreiber weiterhin bestehen. Mieten, Energie und Personal bleiben die zentralen Herausforderungen – auch in den Wachstumsmärkten.
Die deutsche Erholung, so der Bericht von BNP, könnte sich fortsetzen, sofern geopolitische Risiken und die US-Handelspolitik nicht neue Unsicherheiten schaffen. Gleichzeitig wird deutlich: Ohne Entspannung bei den Betriebskosten bleibt die europäische Lagerlogistik ein Hochkostenmarkt – mit entsprechendem Druck auf Margen und Investitionen.
Mitarbeit: Pölös Zsófia
