In den kommenden Jahren dürften Mieter genauer hinschauen: Neben der Miete zählen Gebäudequalität, die Anbindung an Straßen- und Schienennetz, die Eignung für Automatisierung sowie die Fähigkeit, neue Distributionsmodelle schnell abzubilden.
Polen profitiert von mehreren Trends gleichzeitig
Knight Frank sieht Europas Logistikbranche in einer neuen Entwicklungsphase. Auslöser seien tiefgreifende Veränderungen im Handel, in der Industrie und in den Lieferketten.
Polen bringe dafür gute Voraussetzungen mit: ein großer Binnenmarkt, eine etablierte Industrie, die Lage zwischen West- und Osteuropa sowie weiterhin wettbewerbsfähige Betriebskosten.
Polen verfügt über die entscheidenden Stärken, um von der nächsten Veränderungswelle im europäischen Logistikmarkt zu profitieren. Wir sind zugleich ein großer Konsummarkt, ein wichtiger Produktionsstandort und ein zentraler Baustein in Europas Lieferketten“, sagt Przemysław Piętak, Director, Head of Industrial Agency bei Knight Frank.
Er verweist zudem auf Nearshoring, den anhaltenden Aufstieg des Onlinehandels und Investitionen in die Infrastruktur als Faktoren, die die Nachfrage nach modernen Lagerflächen weiter stützen dürften.
Onlinehandel treibt den Bedarf an modernen Flächen
E-Commerce bleibt einer der wichtigsten Nachfragetreiber. Der Anteil des Onlinehandels am polnischen Einzelhandel soll von derzeit rund 10 % bis 2032 auf über 23 % steigen.
Mit diesem Wandel wächst der Bedarf an Objekten, die auf Automatisierung, schnelles Kommissionieren und hohe Paketumschläge ausgelegt sind. Flächen in Städten und im Umland gewinnen zusätzlich an Bedeutung, weil sie eine effiziente Zustellung auf der letzten Meile ermöglichen.
Mit dem Wachstum des Onlinehandels werden moderne Lager in der Nähe großer Konsummärkte strategisch wichtiger.
Als zusätzlichen Impuls nennt Knight Frank die Expansion asiatischer E-Commerce-Plattformen. Chinesische Anbieter belegen aktuell weniger als 5 % des polnischen Lagerflächenbestands. Steigende Erwartungen an Liefergeschwindigkeit und neue Distributionsmodelle könnten ihren Flächenbedarf in Europa – und damit auch in Polen – jedoch erhöhen.
Nearshoring stärkt Polens Rolle als Produktionsstandort
Ein zweiter zentraler Treiber ist die Verlagerung von Fertigung näher an die Endmärkte. Immer mehr Unternehmen wollen Abhängigkeiten von weit entfernten Standorten reduzieren und Lieferketten verkürzen.
Prognosen zufolge soll der Anteil lokal erbrachter Produktion kurzfristig von 41 % auf 48 % steigen.
Polen und weitere Länder in Mittel- und Osteuropa könnten davon profitieren – unter anderem wegen ihrer industriellen Kapazitäten, der Nähe zu westeuropäischen Absatzmärkten sowie wettbewerbsfähiger Arbeits- und Energiekosten.
Neue Werke erzeugen nicht nur Bedarf an Produktionsflächen, sondern auch an Teilelagern, Distributionszentren und Flächen für Zulieferer.
Damit rücken Standorte entlang wichtiger Transportkorridore und in der Nähe großer Industriecluster noch stärker in den Fokus.
Mehr Verteidigungsausgaben wirken vor allem indirekt
Ein weiterer Einflussfaktor sind steigende Investitionen in Sicherheit und Verteidigung. Polen will 2026 dafür rund 4,8 % des Bruttoinlandsprodukts einplanen – Knight Frank bezeichnet dies als den höchsten Wert unter den NATO-Staaten.
Für Logistikimmobilien erwartet Knight Frank vor allem indirekte Effekte: Mehr Produktion, Wachstum bei Zulieferern und Subunternehmern sowie eine höhere Nachfrage nach Komponenten könnten zusätzlichen Bedarf an Industrie- und Lagerflächen auslösen.
Das betrifft nicht nur Objekte, die unmittelbar für die Verteidigungsbranche genutzt werden. Auch das Umfeld – von Partnerunternehmen über Logistikdienstleister bis zu Supply-Chain-Spezialisten – könnte zusätzliche Flächen benötigen.
Zudem verändern sich Rahmenbedingungen im Umfeld von Sicherheit und Verteidigung – etwa durch Militärtransporte in der EU – mit möglichen indirekten Effekten auf Logistikprozesse und Kapazitäten.
Mieter entscheiden nicht mehr nur nach dem Preis
Bei Anmietungen zählt laut Knight Frank zunehmend mehr als die reine Kostenposition.
Entscheidend sind Resilienz in der Lieferkette, der Zugang zur Infrastruktur, das Automatisierungspotenzial und ein Standort, der operative Flexibilität ermöglicht“, sagt Dorota Lachowska, Head of Research bei Knight Frank.
Aus ihrer Sicht passt Polen gut zu diesen Anforderungen und dürfte einer der wichtigsten Wachstumsmärkte der Region bleiben.
Im Vorteil sind Objekte, die sich schnell an veränderte Nachfrage, neue Warenströme und wechselnde Distributionsstrategien anpassen lassen.
Wachstum – aber nicht für jeden Standort und jedes Objekt
Selbst bei weiterem Marktwachstum werden nicht alle Regionen gleichermaßen profitieren. Die besten Perspektiven sieht Knight Frank für moderne Lager in sehr gut angebundenen Lagen – mit Zugang zu Straße und Schiene sowie Nähe zu großen Konsumregionen. Ebenso wichtig seien Energieeffizienz, Automatisierungsfähigkeit und die Möglichkeit, Flächen passgenau auf Nutzeranforderungen zuzuschneiden.
Ältere Objekte – vor allem mit schwächerer Anbindung oder begrenzten Möglichkeiten, neue Technologien umzusetzen – könnten es deutlich schwerer haben, konkurrenzfähig zu bleiben.
Unterm Strich dürfte der Markt Qualität ebenso belohnen wie Größe.
Die Nachfrage bleibt voraussichtlich hoch – sie konzentriert sich jedoch stärker auf erstklassige Objekte und strategische Lagen.
Mit seiner großen Konsumbasis, der starken industriellen Grundlage, einer besseren Verkehrsinfrastruktur und der wachsenden Rolle in europäischen Lieferketten bleibt Polen einer der wichtigsten Logistikmärkte der Region. Gleichzeitig könnte die nächste Wachstumsphase den Abstand zwischen modernen Flächen in Toplagen und Objekten, die den Erwartungen der Mieter nicht mehr entsprechen, weiter vergrößern.
