Lengyelországban a raktári szektorba főleg németek és amerikaiak fektetnek be. Növekszik az ázsiai és a dél-afrikai részesedés is a piacon. Lengyel tőkét viszont nagyon kell keresni ahhoz, hogy találjon az ember. Vajon a külföldi tőkének miért éppen Lengyelország a vonzó, amikor a posztkommunista blokk más országai is hasonló feltételeket kínálnak.
2017-ben az európai logisztikai ingatlanszektorban rekordmagasságú összeget, 41 milliárd eurót fektettek be, ami a beruházási tranzakciók egyötödét tette ki az üzleti ingatlanok teljes piacán.
A Savills cég legújabb riportja szerint (“Think outside the Big Box: Rynek inwestycyjny w sektorze nieruchomości magazynowych i przemysłowych w Polsce” – „Think outside the Big Box: Beruházási piac a raktári és ipari ingatlanok szektorában Lengyelországban”), a lengyel raktárak egyre vonzóbbak a külföldi beruházók számára. Erről tanúskodik a tranzakciók volumenének a növekedése a szektorban, áltagosan évi 20%-kal az elmúlt három évben. Idén az első félévben is rekordmagas volt a forgalom, és majdnem 338 millió eurót tett ki.
– A logisztikai ingatlanok piacának szokatlanul dinamikus fejlődését figyelhetjük meg, amelyet főleg az e-commerce szektor kétszámjegyű növekedése hajt, és az az igyekezet, hogy mindent minél hamarabb szállíthassanak. Ez megint csak a modern felületek iránti keresletet növeli – mondja el Tomasz Buras, a Savills ügyvezető igazgatója.
A dél-afrikai alap belép a raktárpiacra
A legnagyobb aktív beruházók között a lengyelországi raktáringatlanok piacán hagyományosan a legnagyobb németországi alapok dominálnak – mint a DEKA, a GLL és az Egyesült Államokbeli vevők: az Invesco, a Hines, a Hillwood és a CBRE GI.
Három éve a beruházók köre ázsiai állami vagyoni alapkezelőkkel bővült – a CIC-vel Kínából, az EPF-fel Malajziából és a GIC-vel Szingapúrból, és beruházásokat kezelő platformokkal – A Vestas Investment Managementtel Koreából valamint jómódú magánbefektetőkkel. Ez év felében a dél-afrikai Redefine alap, amey eddig a kereskedelmi és irodaházas szektorban volt aktív, végrehajtotta az első tranzakciót a lengyel raktáringatlanok piacán. A Panattonitól kilenc aktívát vásárolt meg kb. 200 millió euróért. Ezzel még nincs vége, a Redefine szeretné, hogy a portfóliójában további raktárobjektumok is szerepeljenek, kb. 800 millió euró értékben.
– Globális méretben látszik egy egyre nagyobb tőkebeáramlás Ázsiából, különösen Kínából. Az érdeklődés növekedéséhez az ázsiai befektetők körében hozzájárulhatott a Kína számára jelentős Öv és Ösvény kezdeményezés, azaz egy szállítmányozási folyosó építése, amely összeköti Európát és Kínát, amely Lengyelország számára is nagy esélyt jelent – teszi hozzá Tomasz Buras.
A lengyel raktárak lesznek a mágnes a beruházók számára?
A modern raktározási felület mennyisége Lengyelországban 2018. első félévének végén 14,2 millió négyzetmétert tett ki, ami azt jelenti, hogy az elmúlt két évben 42%-kal növekedett (bár egyes számítások szerint, amelyeket a Colliers International készített, a raktárfelület Lengyelországban már átlépte a 15 millió négyzetmétert.). A bruttó kereslet ezalatt rekordszintet, 2,2 millió négyzetmétert ért el, ezzel hozzájárulva a bérleti díjak csekély mértékű növekedéséhez.
Az ingatlan jövedelmezőségének értékelésekor a tőkésítés – vagy máshogy mondja a kifizetődés a kulcs. A tőkésítés szintje a legjobb raktáringatlanok esetében a lengyel piacon kb. 25 bázisponttal csökkentek az előző évhez képest. Körülbelül 5,15% körül mozognak hosszú időre egyes, nagyon megbízható bérlőknek való kiadás esetén, egészen 6,40-6,75% körülig modern logisztikai parkok esetében, amelyet több bérlő foglal el Lengyelország legnagyobb elosztóközpontjaiban.
A szektorra ható pozitív tényező a kereslet a raktárfelületre, amelyek elengedhetetlenek az internetes üzletek ügyfeleinek a kiszolgálásához. A Prologis által végzett kutatásokból az derül ki, hogy az online csatornán kiadott 1 milliárd euró 235 ezer négyzetméter logisztikai felületre való igényt generál. Figyelembe véve a jósolt növekedéseket az e-commerce területén, szükség lesz Európában 45 millió négyzetméter raktárfelület építésére a legközelebbi öt évben. Nagyon sok ezekből a befektetésekből Lengyelországba fog érkezni, és a logisztikai tevékenység Lengyelországban való elhelyezésére bíztat többek között a kiépülő autópálya- és autóúthálózat.
– A jó helyzet a raktár- és ipari felületek bérleti piacán Lengyelországban valamint a bérleti díjak növekedésére való kilátás mágnes lehet, amely idevonzza a befektetőket, akiknek felkelti az érdeklődését az értéknövekedési potenciál és a versenyképes tőkésedés. A legnagyobb európai piacok érettségére és a megfelelő beruházási termékek elégtelen kínálatára való tekintettel a befektetők keresik a lehetőséget, hogy olyan piacokon helyezzék el a tőkét, amely nagyobb szintű megtérülést és az aktívák elérhetőségét kínálják – foglalja össze Tomasz Buras.
A belépés a lengyel piacra biztosítja a megtérülést
Arról, hogy Lengyelország az elkövetkező 2-3 évben vonzó beruházási célpont lesz, Daniel Bienias,a CBRE ügyvezető igazgatója is meg van győződve. Kiemeli, hogy Nyugat-Európa sokkal drágább, és a belépés Lengyelországba a megtérülés szempontjából logikusabb megoldás.
– Bár egyesek a konjunktúra csúcsáról beszélnek a piacunkon, azért a lelassulás réme még messze van. Németországban például a százaléklábak még mindig negatívak, és semmi nem mutat arra, hogy hamar növekedésnek indulnának. A beruházók nem fordítanak túl nagy figyelmet a politikai helyzetre az országban, hiszen politikai kockázat mindenhol van – mondja Daniel Bienias.
Hozzáteszi azt is, hogy a külföldi befektetők körében hallani azt a véleményt, hogy a lengyel üzleti ingatlanok piacán hiányzik a helyi tőke. A Lengyelországon kívüli befektetők számára ez annak a bizonyítéka lenne, hogy a szektor nagyon likvid, és nagyobb befektetési biztonságot garantál.
– Az, hogy ezt maguk a befektetők mondják el, jelezheti, hogy problémánk van ezzel Lengyelországban. Érdemes hozzá tenni, hogy a belföldi tőke részesedése az idei év első felében nem tette ki a teljes forgalom 2%-t – számolja ki Daniel Bienias.
Lengyelország a raktáringatlanok egyik kulcspiaca, de a konkurencia nem alszik. A beruházási radaron megjelennek Közép-, Dél-, és Kelet-Európa más országai is, főleg Csehország, Magyarország és Horvátország.
– A befektetők egyre gyakrabban érdeklődnek Szerbia és Szlovénia iránt is – teszi hozzá Daniel Bienias.
Fotó: Pixabay
