Rynek magazynowy odczuje wpływ pandemii COVID-19? Eksperci przewidują, że popyt będzie rósł

Renata Osiecka, partner zarządzająca w AXI IMMO twierdzi, że sektor magazynowy ma najsilniejsze fundamenty na rynku nieruchomości, a tym samym może z obecnej sytuacji wyjść bez uszczerbku. 

– Branże, które nadal powinny dobrze sobie radzić to sektor spożywczy, farmaceutyczny i wybrane segmenty e-commerce – wylicza Renata Osiecka. Nie jest to odosobniona opinia, choć pojawiają się też nieco inne głosy.

Zdaniem specjalistów z Prologis popyt na nieruchomości logistyczne ucierpi, jednak rozmiar zmian jest na razie trudny do oszacowania. Ważna będzie skala i dynamika konkretnych rozwiązań podatkowych i finansowych ze strony poszczególnych państw.

Część ekspertów uważa, że pandemia zmotywowała wiele firm do znalezienia rozwiązań, które z czasem mogą przekształcić się w stałą praktykę. Jednym z nich jest to, że znacznie więcej osób kupuje przez internet, co generuje zapotrzebowanie na obsługę logistyczną, co z kolei wymaga obiektów do magazynowania, kompletacji zamówień itd. Tyle, że może to oznaczać pewne zmiany w strukturze inwestycji, np. większy nacisk na budowę obiektów związanych z dostawami w zakresie tzw. ostatniej mili.

Potrzeba zabezpieczenia zapasów napędzi popyt

W ostatnich kilku latach popyt na nieruchomości praktycznie ciągle przewyższał oczekiwania rynku. Wskaźniki pustostanów były rekordowo niskie (nawet poniżej 5 proc.), co w praktyce oznacza wykorzystanie całej dostępnej powierzchni. Logistycy przekonują, że gdy wskaźnik pustostanów wynosi 7- 8 proc. można mówić o globalnej równowadze między popytem, a dostępną powierzchnią magazynową. A to oznacza, że “pole” do uzyskania owej rezerwy jest jeszcze bardzo duże. 

Analitycy Prologis zidentyfikowali kluczowe obszary, które w najbliższym czasie będą kształtowały sytuację. Ich zdaniem ostatnie wydarzenia uruchomiły nowe czynniki strukturalne, które napędzają popyt:

– konieczność zwiększenia zapasów (ponieważ w łańcuchach dostaw nacisk kładzie się na odporność, a nie na wydajność)

– oraz właśnie upowszechnienie handlu elektronicznego.

Jako przykład podają własne dane z przełomu lutego i marca br., czyli już w okresie rozprzestrzeniania się epidemii, gdy ogólny wskaźnik najmu magazynów utrzymywał się na stałym poziomie, a wyraźnie wyodrębniły się firmy, które zajmują się obsługą branży związanych z produktami szybko zbywalnymi, zapewniającymi zaspokojenie podstawowych potrzeb konsumentów poprzez handel elektroniczny i szybkie uzupełnianie zapasów w sklepach. 

Ważne w kolejnych miesiącach i latach będzie też to, jak wzrosną  dostawy z Chin, ale też jak duża będzie wiara w to, że ewentualny, podobny kryzys w przyszłości nie zakłóci łańcucha dostaw towarów azjatyckich do Europy. 

Problemem może być sytuacja w samym budownictwie. Prace nad rozpoczętymi już projektami, zlokalizowanymi na obszarach najbardziej dotkniętych epidemią znacznie zwolniły z powodu restrykcji dotyczących działań budowlanych oraz przerw w pracy organów inspekcyjnych.

Trudno prognozować też, na ile przesuwane będą rozpoczęcia inwestycji, na ile zmniejszy się też dostępność finansowania projektów budowlanych. Zdaniem analityków Prologis, kłopoty wyraźniej odczuwalne będą przy inwestycjach spekulacyjnych niż realizowanych w formule build-to-suit (BTS).

Polska dominuje w regionie

Z najnowszego raportu CBRE “Real Estate Investment. Market Outlook” wynika jednak, że Polska raczej utrzyma pozycję lidera w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (od ponad pięciu lat aż 38 proc. wartości wszystkich inwestycji w nieruchomości w regionie CEE w 2019 r. należało do Polski). W sumie, w ostatnich pięciu latach w Europie Środkowo-Wschodniej zainwestowano niemal 20,2 mld euro, z czego 7,7 mld na terenie Polski. Kolejne miejsca “na podium” zajęły Austria (30 proc. całej kwoty) oraz Czechy (15 proc.). Inwestorzy stawiali przede wszystkim na stolice, lokując w nie łącznie ponad połowę wszystkich zainwestowanych pieniędzy.

– Polskie nieruchomości utrzymują bardzo silną pozycję w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Naszym wyróżnikiem na tle sąsiednich rynków poza skalą, jest także możliwość dywersyfikacji portfela nieruchomości, inwestorzy mogą lokować kapitał zarówno w stolicy jak miastach regionalnych. Pod tym kątem Polska przypomina Niemcy, gdzie jest kilka silnych ośrodków atrakcyjnych dla inwestorów – mówi Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych z CBRE.

W Polsce, inaczej niż w pozostałych krajach, z wyłączeniem Słowacji, większość, bo 62 proc. środków finansowych zainwestowano właśnie w miastach regionalnych.

– Obok Warszawy to właśnie w regionach większość sektorów rozwija się bardzo dobrze, jest tam dużo atrakcyjnych gruntów, a rynek nie jest aż tak nasycony – dodaje Przemysław Felicki.

Handel i magazyny to łącznie około 34 proc. wszystkich środków, zainwestowanych w nieruchomości.

Sektor magazynowy nie będzie wielkim przegranym

Zdaniem Patrycji Rubik, kierującej startupem Wareh.com, koronawirus wzburzy transportem i logistyką, a siłą rzeczy zmiany odczuje również sektor nieruchomości logistycznych.

– Po pierwsze, zmieniły się zachowania konsumentów. Nagły wzrost zakupów online rodzi zapotrzebowanie na magazyny obsługujące e-commerce. Właściciele sklepów internetowych będą robić wszystko, by lokować towar bliżej odbiorców i skracać czas dostaw. Kiedy już uporamy się z pandemią, przynajmniej część konsumentów, którzy obecnie ze względów bezpieczeństwa dokonują zakupów online, pozostaną w sieci – argumentuje Patrycja Rubik.

Po drugie – jej zdaniem obecna sytuacja prawdopodobnie zmieni postrzeganie logistyki magazynowej, która stanie się elementem przewagi konkurencyjnej. – Może się okazać, że część firm nauczona bolesnym “koronnym doświadczeniem” przeniesie produkcję z Azji do Europy, aby być bliżej konsumentów. Na wagę złota mogą być dostawcy i podwykonawcy z Europy, którzy będą gwarantem płynności łańcucha dostaw – zaznacza.

Po trzecie – według przedstawicielki Wareh.com, firmy wciąż potrzebują magazynować zapasy swoich towarów i komponentów. Być może deweloperzy będą budować mniej lub skupiać się na budowach na zlecenie konkretnego klienta.

– Istnieje również prawdopodobieństwo, że firmy, które miały w planach większe inwestycje, odłożą je w czasie, aby zmniejszyć ryzyko niepowodzeń. Trzeba również pamiętać o tym, że rynek magazynowy jest zróżnicowany. Są branże, które rosną w czasie obecnego kryzysu, ale są i takie, które upadają (np. motoryzacyjna). Mimo wszystko, sektor magazynowy nie będzie wielkim przegranym tej pandemii – uważa Patrycja Rubik.

Rynek magazynowy w Niemczech ma się dobrze

Obiecującą tendencję zauważają doradcy z niemieckiego oddziału firmy JLL. Już w czasie kryzysu popyt na powierzchnię magazynową w tym kraju nie tylko nie spada, ale wręcz rośnie.

– W przypadku towarów o bardzo wysokim popycie, takich jak artykuły żywnościowe i sanitarne, istnieje obecnie duże zapotrzebowanie na dodatkową powierzchnię o krótkim okresie do jednego roku, znajdująca się w pobliżu zakładów produkcyjnych lub centrów dystrybucyjnych – tłumaczy Frank Weber, dyrektor JLL Niemcy.

Według sondażu przeprowadzonego wśród ponad stu właścicieli magazynów i powierzchni logistycznych, ok. 25 proc. wynajmuje właśnie na relatywnie krótki czas. Firma konsultingowa zauważa również większą niż wcześniej elastyczność każdej ze stron poszczególnych transakcji. 

W generalnych opiniach panuje raczej zgoda, po trwającym obecnie okresie napięcia, popyt na nieruchomości logistyczne zarówno w Polsce, jak i innych krajach regionu powinien wzrastać wraz ze zwiększającym się poziomem zapasów i dalszym, szybkim upowszechnianiem handlu elektronicznego. Szacuje się, że wzrost całkowitych zapasów przedsiębiorstw choćby o 2 proc. może przełożyć się na wzrost popytu na powierzchnię magazynową na poziomie nawet kilkuset tysięcy metrów kwadratowych.

Fot. Bartosz Wawryszuk